Tháo gỡ nút thắt pháp lý, nghị quyết 164/NQ-CP sẽ tác động mạnh tới thị trường bất động sản

Nghị quyết 164/NQ-CP là cú hích cho thị trường BĐS trong bối cảnh đang bị trầm lắng do dịch COVID-19, tháo gỡ nút thắt pháp lý cho hàng trăm dự án đang “đứng hình” suốt thời gian qua.

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 164/NQ-CP tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Theo đó, đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014: Các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: Các dự án thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Đối với các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan và đảm bảo việc kết nối đồng bộ của các dự án trong mỗi khu vực đô thị.

Đánh giá về tác động của Nghị Quyết 164, TS. Lê Thành Vinh – Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho biết Nghị quyết 164/NQ-CP là cú hích cho thị trường BĐS trong bối cảnh đang bị trầm lắng do dịch COVID-19, tháo gỡ nút thắt pháp lý cho hàng trăm dự án đang “đứng hình” suốt thời gian qua.

Theo ông Vinh, trước khi có Nghị quyết 164/NQ-CP, để tiến hành thủ tục đầu tư trong lĩnh vực xây dựng đô thị, các doanh nghiệp sẽ buộc phải tuân thủ cả hai loại thủ tục: một là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc dưới hình thức văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc dưới hình thức quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014) và hai là thủ tục chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Theo TS. Lê Thành Vinh, xét về mặt hồ sơ, nội dung thẩm định và cơ quan có thẩm quyền xem xét thì hai thủ tục này gần như giống nhau. Như vậy, một dự án nhưng phải qua hai lần xét duyệt ở cùng cấp quyết định. Sự chồng chéo này vừa gây lãng phí và chậm trễ về thủ tục, vừa khiến ách tắc và suy giảm về nguồn cung, và là một trong những yếu tố chính khiến giá bất động sản đô thị leo thang trong thời gian qua.

“Trong suốt 5 năm qua, bất cập này đã được nhiều địa phương phản ánh lên cơ quan Trung ương nhưng vẫn chưa được giải quyết. Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều công văn hướng dẫn riêng lẻ nhưng nhìn chung vẫn khá lúng túng, chưa thống nhất. Dẫn đến tình trạng tại một số địa phương, doanh nghiệp buộc phải tiến hành cả hai thủ tục để tránh rủi ro. Nhưng tại một số địa phương khác thì lại có hiện tượng chọn một trong hai: hoặc thực hiện theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở bỏ qua luôn thủ tục của Nghị định 11, hoặc làm ngược lại, chỉ theo Nghị định số 11.

Đến khi thanh tra, kiểm toán vào cuộc thì rơi vào tình trạng vi phạm pháp luật, phải tạm đình chỉ dự án để hoàn thiện thủ tục. Thiệt hại cho doanh nghiệp đã rõ còn người mua nhà cũng hoang mang không biết quyền lợi của mình có được pháp luật đảm bảo hay không”, ông cho biết.

Ông Vinh khẳng định nghị quyết 164/NĐ-CP đã đưa ra phương án tháo gỡ dứt khoát cho vấn đề một dự án nhưng phải qua hai lần xét duyệt ở cùng cấp quyết định. Theo Nghị quyết này, việc áp dụng thủ tục đầu tư dự án đầu tư khu đô thị kể từ ngày 01/7/2015 (ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014) cho đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (tức 01/01/2020) sẽ thực hiện theo hướng chỉ áp dụng theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc Luật Đầu tư 2014 chứ không áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định 11.

Đối với dự án đã thực hiện cả hai thủ tục này thì sẽ thực hiện theo các quyết định phê duyệt đã có. Đối với dự án chưa thực hiện theo Nghị định 11 thì sẽ không phải thực hiện thủ tục này nữa.

“Quan điểm rõ ràng, dứt khoát ở đây chính là áp dụng hồi tố luôn đối với các dự án đã có trước khi Nghị quyết 164 được ban hành. Điều này không chỉ giúp cắt giảm một khối lượng lớn thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư mà còn tạo ra sự ổn định tâm lý cho thị trường. Sẽ không còn ai đặt vấn đề đối với những dự án chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận đầu tư dự án theo Nghị định 11 nữa”, ông Vinh nhấn mạnh.

Luật Đầu tư 2020 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Theo đó, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị sẽ chỉ phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo duy nhất Luật Đầu tư, sau đó mới triển khai các thủ tục khác theo quy định của luật chuyên ngành.

Luật Đầu tư cũng thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.
(St)